Объектом оценки являются начальная цена аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории жилого квартала, прилегающего к переулку Вишневый в городском округе город Воронеж, ориентировочной площадью территории - 4,19 га.

В ходе проведения оценки было выявлено, что на территории застроенной территории жилого квартала, прилегающего к переулку Вишневый в городском округе город Воронеж, находится объект культурного наследия регионального значения памятник "Водонапорная башня Романовской слободы". Границы части территории объекта культурного наследия, попадающая в границы территории жилого квартала, границы части защитной зоны, попадающая в границы территории жилого квартала не использовались для дальнейшего расчета, ввиду ограниченности использования данных территорий.
 Расчет начальной цены проводился путем определения суммарного дисконтированного чистого денежного потока за прогнозный период в несколько этапов:

В процессе работы Оценщик рассчитал исходя из максимальной плотности жилой застройки, определенной местным и региональным нормативам градостроительного проектирования и площади земельного участка, плотность населения на рассматриваемом участке. С учетом показателя обеспеченности общей площади жилых помещений, определил жилую, вспомогательную и коммерческую площадь жилых домов, возможную для возведения на земельном участке в соответствии с нормативами. В расчете были выделены этапы сноса старого и строительства нового жилья. Сметная стоимость строительства была определена согласно Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, средняя стоимость продажи 1 кв.м. жилых помещений и коммерческий помещений получена путем проведения анализа рынка предложений соответствующих сегментов города Воронеж. Прогнозные показатели себестоимости строительства и средние стоимости продажи жилых и нежилых помещений, рассчитаны в соответствии с темпами инфляции.

Оценщиком в стоимость затрат инвестора было включено: стоимость затрат на снос и расчистку территории, стоимость затрат на выкуп нежилых помещений, стоимость затрат на выкуп квартир.
Начальная цена аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории жилого квартала была определена с использованием ставки дисконтирования.

Отчет использовался при проведении торгов на право заключения договоров о развитии застроенной территории жилого квартала, ориентировочной площадью 4,19 га, прилегающего к переулку Вишневый в городском округе город Воронеж